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売却した2年後は消費税に注意!

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不動産投資 ブログランキングへ

宅建の法定講習会に行ってきました。

続きは編集後記で!


それでは、今日は、

「売却した2年後は消費税に注意!」

です。


最近、不動産市況が活発化しているせいか、

物件を売却する人が多くなっています。


物件を売却する時に気を付けないといけないのが消費税!


まず、個人でも法人でも、収益物件を売却する期に

消費税の課税事業者であれば、

建物に対しての消費税を納める必要があります。


例えば、物件総額1億円で、

建物6,300万円、土地3,700万円で売却したとすると、

消費税は建物に対する分、

300万円を決算申告で納税することになります。


 6,300万円 ÷ 1.05 × 5% =300万円

(わかりやすくするために簡単に説明しています。)


だから、現在、課税事業者なら、

消費税を支払わなければいけないということを、

しっかりとわかっておいてください。


また、今、課税事業者ではない場合でも、

さっきの金額の物件を売却すると、

その年の課税売上が1,000万円を超えますので、

翌々期である2年後に、課税事業者になり、

2年後の期は、消費税の申告をする必要が出てきます。


そして、消費税の課税事業者である期に、物件を売却すると、

また建物に対する消費税を納めることにもなります。


逆に、物件を購入すると、消費税還付をすることも期待できますが、

それは、課税売上割合というもので金額が変わります。


このように、消費税は物件の購入、売却のキャッシュフローに

とても大きな影響があるので、しっかりと意識しておいてくださいね。


ちなみに僕の事務所では、信頼できる仲介業者さんと提携して、

お持ちの物件を売却する際の仲介手数料を

20%割引させて頂くサービスをしています。

日本国内なら地域問わず全国対応です。


1億円の物件だと、正規の手数料が約300万円ですので、

その20%だと、60万円にもなります。


もし、売却を検討している物件があれば、

次のフォームにアクセスして、必要事項をご入力下さいね。

物件売却依頼

依頼を頂きましたら、物件情報などの依頼内容を

提携している不動産仲介業者さんにご紹介させて頂き、

後日、その業者さんから連絡が来るという流れになります。

この割引サービスを活用して、少しでも多く、お金を残してくださいね。



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【編集後記】 ~宅建の法定講習会
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昨日は5年に一度ある、宅建の法定講習会に行ってきました。

朝の9時から夕方4時までと丸一日の研修で、

改正内容を中心に4つの講義がありますが、

税金の改正が一番多いですね。


宅建業者の方は大変だと思いました。


法人の申告は自分でできるのか?

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人は変われるものです。

詳しくは編集後記で!



それでは、今日は、

「法人の申告は自分でできるのか?」

です。


個人で物件を購入した後は、

所得税の確定申告をする必要があります。


所得税の確定申告は、それほど難しいものではないので、

数字が苦手でない人であれば、ちょっと勉強すれば自分でできます。


でも実は、税理士的には所得税は突き詰めると難しいんです。


なぜなら、所得税は10個の所得に別れていて、

それぞれ、計算の仕方が違うからなんです。


なじみのあるものとしては、

給与所得、不動産所得の2つでしょう。


でも、他に、利子、配当、事業、退職、山林、譲渡、一時、雑と

8つも所得があるわけです。


これに比べて法人の申告は、所得税みたいに別れてなく、

入ったものは益金(所得税でいうところの収入)、

出て行ったものは損金(所得税でいうところの経費)、

なので、ある意味分かりやすいです。


では、法人税の申告を自分でできるのでしょうか?


僕が初めて税理士事務所に入った時、

もちろんのことながら、法人の担当も持って申告しましたが、

最初は法人税の仕組みを理解するのに、四苦八苦しました。


上司に間違いを指摘される数の多いこと!(汗)

何回も何回も作り直しました。


それぐらい、法人税の申告書を作成するのは、

素人には難しいんですね。



勉強好きな人は、時間を掛けて

作成にチャレンジしてもいいと思いますが、


貴重な時間を節約をしたいなら、

法人税の申告書は税理士に依頼したほうが賢明でしょうね。


法人税の簡単な仕組みや、なぜ難しいのかは、

今日アップした無料視聴できるプライベートラジオ番組、

ポッドキャスト「不動産投資の税金幼稚園」

でお話していますので、ぜひ聞いてみてくださいね。

時間は10分程度です。

質問もお気軽に!



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【編集後記】 ~人は変われる!
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先日、義弟の転職祝いでお寿司を食べに行きました。

義弟は高卒の職人から、5年で上場企業に就職しました。

今回の転職は本人の親兄弟も驚いていて、

人って変われるものだと思いましたよ。

地方の不動産投資は勉強したもの勝ち?

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先ほど、淡路島を震源地として、関西地方で地震がありました。

僕の住む神戸も震度4で結構揺れました。

地震にあわれた皆様、大丈夫だったでしょうか?

まだ余震が続くかもしれませんので、気を付けてくださいね。


それでは、今日は、

「地方の不動産投資は勉強したもの勝ち?」

です。


僕のお客さんの中で、最も遠方は北海道の帯広にいらっしゃいます。

帯広と聞くと、「田舎だなー、物件を買っても客付できるのかなー」と

普通の人なら心配になりますよね。


このお客さんを、仮にAさんとします。


Aさんは物件を購入する前から、

僕にコンサルティングを依頼されて、

不動産投資を決意してから、

物件を購入するまでに1年ほど掛かりました。



最初は、地元以外の地域も探していましたが、

今は、ほぼすべての物件が地元の物件です。


そして、驚くことに、その物件の中には、

RC(鉄筋コンクリート)で利回り100%を超える物件もあります。


この物件、築年数が特に古いわけでもなく、

事故物件でもありません。



でも、しっかりと不動産投資の勉強をして、

地元の管理会社さんとのコミュニケーションを密にすることで、

こんな投資ができているんですね。


また、書籍も何冊も出されていて、

ボロボロでガラガラの物件を

リニューアルする投資法で有名な中村一晴さんも、

青森という地で、不動産投資を成功させています。


中村さんとは2年ほど前に

一緒にセミナーをさせてもらいましたが


彼も非常に勉強熱心でした。


普通の人が投資を敬遠してしまう地方でも、

そこに住んでいる人には、よく知った地域です。


また都会に比べると、勉強している人が少ないので、

勉強して行動すればするほど、成果が出やすいんですね。


帯広のAさんとの対談音声や、

中村一晴さんのDVD教材を含め


成功している大家さん5人のノウハウがパックになった

「不動産投資家のための投資家パック」

を4月末まで割引販売中です。


この投資化パックには、他にも次のような教材が入っています。

・融資マニア 石渡浩さんの物件を増やし続けるための税金対策と融資対策

・普通のサラリーマンが2億円超のフルローンを引き出せた話

・資産総額20億の岡山のメガ大家さん、星島正樹さんの不動産運営法


成功している大家さんのノウハウを

一気に学ぶことができるパックですので、

ぜひこの機会に学んで下さいね。

4月末まで! ⇒ 「不動産投資家のための投資家パック」


投資化パックは税金塾会員になると、さらに割安で購入できます。

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通常は10,500円の入会金が、今なら500円で入会できますので、

この機会を絶対にお見逃しなく!


ちなみに今月入会すると届く、来月5月号の教材は、

元祖サラリーマン大家で有名な沢孝史さんとの対談音声

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【編集後記】 ~冷静でした。
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地震が起きたのは、朝の5時33分。

家族で寝ていたところ、大きい揺れで起きました。

横揺れがかなりの時間続いたので、

妻はかなり怖がっていましたが、

僕は至って冷静で、もっと大きな揺れが来た時に備えて、

家族に近づいて、倒れそうなものがないか周りを見回しました。

そういえば、阪神大震災の時も、冷静だった記憶があります。

地震の時はパニックになっても仕方ないので、

冷静に行動しましょうね。


人の投資法を非難しても何も生まれない!

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生姜紅茶はダイエットにいいそうです。

続きは編集後記で!


それでは、今日は、

「人の投資法を非難しても何も生まれない!」

です。


不動産投資の方法は様々です。


区分所有に投資する人もいれば、

木造築古の戸建てに投資する人もいます。

また、アパートに投資する人もいれば、

RCの大きなマンションに投資する人もいます。

借入をせずに投資する人もいれば、

ガンガン借入をして投資する人もいます。


結局、不動産投資、不動産運営は、

その人の目標に合ったものであればいいわけです。


月々数万円の余裕を不動産によって叶えたいと思っている人は、

億を超えるような大きな借金を抱えて、

大きな不動産を持つ必要はありません。


逆に、月々100万円のキャッシュフローを、

不動産によって叶えたいと思っている人は、

小さい区分所有を買っていくことは理に適っていないのです。


たまに、他人の投資法を非難する人がいますが、

目標や得意なことは、人によって違うわけですから、

そんな非難は大きなお世話以外の何物でもありません。


非難する人は、自分の投資法に自信を持っていて、

人を非難することで、周りに自分を誇示したいのだと思いますが、

そもそも、人のことを非難しても何の生産性もありません。


もちろん、キャッシュフローがマイナスになるような不動産投資や、

持っていて損するような不動産投資、

そして、違法性のあるようなことはしてはいけませんが、

ちゃんと利益を生んで、その人の目標が叶うのであれば、

いいのではないでしょうか?


最近は、色んな大家の会が全国にできていますが、

大家の会にも、それぞれ特色があります。


もともとの地主の人が多かったり、

サラリーマン大家が多かったり、

築古をリノベーションする投資法が好きな人が集まっていたり、

一棟マンションやアパートに投資する人が集まっていたり。


僕が関西版を運営している、大家さん学びの会には、

「他の人の話しを否定をしたり、

 一人だけが長々と話し続ける事はお控え下さい。

 一人一人が主役になれる様にお互いが配慮をするようにして下さい。」

という心掛けがあって、

地主系の人もいれば、サラリーマン大家の方、

またこれから不動産投資をしたい方もいらっしゃいます。

特に集まっている人の投資法に偏りもありません。


逆に言うと、特色がない大家の会です。


でも、関東のサポートチームも、関西のサポートチームも

先ほどの様な理由から、それでいいと思っているんです。


次の大家さん学びの会 関西の定例勉強会は4月27日(土)の午後。


僕も、うちのスタッフで税理士の塩田も、もちろんいますので、

他の大家さんと情報交換したいと持っているなら、

参加してみてはいかがでしょうか?

大家さん学びの会 関西


また関東圏の方は、来週4月20日(土)に四谷で定例勉強会があります。

こちらも、久しぶりに僕も参加する予定なので、

他の大家さんと情報交換をしたいなら、ぜひ、参加してみて下さいね。

大家さん学びの会



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【編集後記】 ~生姜紅茶
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もう2年程続いているダイエットですが、

今年から週3~4ぐらい昼食を抜いていることもあって

体重も69kg前後で維持できています。

ただ、やっぱりお腹はすきます。

そんな時に飲んでいるのが生姜紅茶。

これに黒砂糖を入れて飲んでいるのですが、

身体も温まるし、健康にもいいので、オススメです。


メルマガ登録1件につき300円 アフィリエイター募集中!

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叶税理士事務所では、今年の2月より


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・メルマガ

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また、4月末日までのキャンペーン中に、メルマガ登録して頂いた読者様には、

●レポート 不動産投資専門税理士が教える

『今でも新規法人を使って数百万円単位で消費税還付を受ける方法』

をプレゼントしています。


消費税還付は不動産投資家にとっては、自己資金を取り戻す

とても有効な節税スキームですので、

このレポートの内容をご存じでない場合は、

ぜひ一度ご確認くださいね。

『今でも新規法人を使って数百万円単位で消費税還付を受ける方法』


ここのところ、不動産市況も活況になってきていますので、

ご紹介のタイミングとしては最適だと思います。

ぜひ、あなたの

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消費税還付のデメリット

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アウトレイジ ビヨンド恐かったです。

つづきは編集後記で!


それでは、今日は、

「消費税還付のデメリット」

です。


僕の事務所では、今でもできる

消費税還付のスキームを持っていますが、


物件購入時に消費税が

数百万円単位で還ってくるというメリットは
あっても、

デメリットはないのでしょうか?


実は、デメリットはあります。


消費税還付が成功すると、

建物分の消費税が全額還ってくることになります。



例えば、総額1億円の物件で、

建物6,300万円、土地3,700万円だったとすると、

建物分の消費税、300万円が還付されます。


これがメリットの部分ですね。


ではデメリットですが、これは消費税が

税込処理か、税抜処理かで、

デメリットが発生するタイミングが違ってきます。


ここからは少し難しい話になります。


税込処理とは、仕訳を切る時に、

消費税込で計上する方法。


さっきの具体例だと、

 建物6,300万円 / 現預金6,300万円

となります。


税抜処理とは、仕訳を切る時に、

消費税を抜いて計上する方法です。


さっきの具体例だと、

 建物6,000万円 / 現預金6,000万円

 仮払消費税300万円 / 現預金300万円

と2本の仕訳が切られることになります。


税込処理の場合だと、消費税還付された300万円は、

その還付した期か、翌期の利益になります。

仕訳にするとこんな感じ。

 現預金300万円 / 雑収入300万円

だから、この雑収入300万円に対して税金が掛かってきます。


税込処理だと、購入時に建物の金額が

300万円少なく計上されているので、


その建物の耐用年数に渡って計上される減価償却費が、

300万円分少なくなってしまいます。


仮にさきの例の建物の耐用年数が30年だったとすると、

年間10万円の減価償却費が少なくなるわけです。

 還付金300万円 ÷ 耐用年数30年 = 10万円

こうなると、毎年減価償却費が少ない分、

利益が発生することになるので、そこに税金が掛かります。


ただ、どちらも増えた利益に対して税金が掛かるといっても、

 増えた利益 × 税率 = 増える税金

となるだけなので、

最初に還付された300万円ほどの税金が

発生するわけではありま
せん。


だから、結局のところは、デメリットを考えても

消費税還付をした方が絶対有利ということです。


ちょっと難しい話になりましたが、

気になっていた方は、覚えておいてくださいね。

今でもできる消費税還付の方法については、

税金塾DVD Vol.41

「自己資金を取り戻せ!
 まだできる消費税還付のテクニック!」


で詳しくお伝えしています。


現在、入会キャンペーンを実施している税金塾の会員になると、

入会金がたった500円で、この消費税還付DVDが

特典として付いてきますので、


この機会にぜひご入会下さいね!

4月末まで! ⇒ 不動産投資でお金を残す税金塾


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【編集後記】 ~アウトレイジ ビヨンド
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先日、第一弾を見て、第二弾を早く見たかった

北野武監督のヤ○ザ映画アウトレイジ ビヨンド。

12日(金)に、DVDのレンタルが始まったので、

早速、
見ました!


やっぱり、暴力の描写がスゴイですね。

組長側近幹部の殺られ方は、特にひどいので、

心臓の弱い方は、見ないほうがいいかも。


銀行の担当さんが驚いた!

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CFネッツの猪俣さんから献本してもらいました!

詳しくは編集後記で!


それでは、今日は、

「銀行の担当さんが驚いた!」

です。


昨日、地元の信金さんから、物件の提案がありました。

信金の担当さんが直接、僕の事務所に来て、

物件資料を見せてくれました。


そこで、その物件資料をもとに、

うちで開発したシミュレーションソフトで、

シミュレーションをしてみました。


信金の担当さんが目の前にいるので、

融資の条件なども、ほぼいけるであろう条件で

入力することができます。


すべての項目の入力が5分ほどで終わり、

シミュレーション結果を説明してみたところ、

「このシミュレーションソフトは凄いですね!」

と驚かれました。


シミュレーション結果には、

・投資条件

・持っている間の30年間のキャッシュフロー

・売却した時の30年間のキャッシュフロー

・総合評価

が出て、印刷もできるのですが、

「こんな資料をお客さんに出してもらったら、

 稟議を上げる時にすごい説得力があります!」

と言っていました。


都銀や大きな地方銀行などは、

銀行内で独自の基準でつくられた

シミュレーションソフトがありま
すが、

信用金庫や信用組合には、

そういったものがない場合も多いようで、


ざっくりと手計算でキャッシュフローを計算するらしいのです。


だから、税引き後まで計算できる

詳細なシミュレーション結果があると、

上司を説得する時に、非常にやりやすいとのこと。


銀行の担当さんも驚いた、このシミュレーションソフト

「REITISS」は、もうすぐリリース予定ですが、

もう既に800名以上の方が使用している、

簡易版の無料シミュレーションソフト、REITISS Lightでも、

・投資条件

・持っている間の10年間のキャッシュフロー

・売却した時の10年間のキャッシュフロー

・総合評価

が出て、印刷もできます。


この印刷結果は、物件を銀行に融資申込みする時の、

有用な資料にもなりますので、ぜひ使ってみて下さいね!

完全無料 ⇒ REITISS Light



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【編集後記】 ~不動産投資の正体
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昔、「不動産王」というBS番組で

不動産投資の賢者として、ともにTV出演したこともある

CFネッツの猪俣さんから、新刊を献本して頂きました。

タイトルは、「不動産投資の正体」

猪俣さんと言えば、投資指標にとても詳しくて、

今までの本も難しいものが多かったのですが、

今回の本はとてもわかりやすく、読みやすいです。

「不動産投資って何?」

という疑問に明快に答えている内容となっているので、

初心者の方にオススメですよ。

20%と39%

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インターネットバンキングは便利です。

続きは編集後記で!



それでは、今日は、

「20%と39%」

です。


これ、何のことかといいますと、

個人が不動産を売却した時に、

売却益に対して掛かる税率です。


この時の所得を「譲渡所得」と言いますが、

短期の場合は、39%の税率、

長期の場合は、20%の税率が、

売却益に対して掛かります。


なんとその差、ほぼ2倍!


では、この短期と長期はどうやって分けているのかといいますと、

短期 = 5年以下で売却した場合

長期 = 5年超で売却した場合

と所有期間で分けられています。


でもここで注意する必要があります。


それは、この5年超というのは、

売却した年の1月1日時点で

所有期間が5年を超えている状態を言います。


例えば平成20年4月1日に購入した物件を、

平成25年5月1日に売却した場合、

所有期間は5年1ヵ月になります。


でも、売却した平成25年の1月1日時点では、

所有期間5年を超えてなくて、4年9か月なので、

税法上は短期になってしまいます。


この場合は、平成26年1月1日以降に売却しないと、

税法上の長期にはならないので、

物件の売却を考えているなら、

しっかりと覚えておいて下さいね。


ちなみに僕の事務所では、信頼できる仲介業者さんと提携して、

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その20%だと、60万円にもなります。


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【編集後記】 ~インターネットバンキング
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僕の事務所では、インターネットバンキングを利用しています。

これめちゃめちゃ便利で、振込などで銀行に行かなくてもいいので、

時間の節約になります。

特にオススメは新生銀行。

一定額の預金のある方なら、振込手数料も5回タダですし、

お金の引出もセブンイレブンや郵便局でできて、

その際の手数料も24時間タダなんですよ!



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どんなセミナーに行ったらいいのか?

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全国賃貸住宅新聞で紹介されました!

詳しくは編集後記で!



それでは、今日は、

「どんなセミナーに行ったらいいのか?」

です。


僕も色んなとこからオファーがあって、

セミナー講師をさせてもらっていますが、

セミナーは主催者によって違いがあります。


では、不動産投資の初心者は

どんなセミナーに行ったらいいのでしょうか?


セミナーの種類は、大きく分けて2つあります。


1つは、業者さんが主宰するセミナー。

もう1つは、大家さんの会で開催されるセミナーです。


業者さんが主宰するセミナーは、

無料セミナーが多くて、参加しやすいのが特徴ですが、

その業者さんの商品やサービスを販売することが、

最終的な目的の場合が多いので、

その辺は理解して参加する方がいいです。


一方、大家さんの会が主催しているセミナーは、

有料の場合が多いですが、

売り込み色がないものがほとんどです。


今は様々な不動産セミナーが各地で開催されていますが、

僕が不動産投資の初心者の方にオススメするなら

大家さんの会が主宰しているセミナーです。


僕が運営している大家さん学びの会(R)関西も、

大家さん主体の会で、来週27日(土)に定例勉強会を開催します。


僕をはじめ、うちの税理士の塩田や、

先輩大家さんも多く参加されるので、

ぜひ、参加してみて下さい。

大家さん学びの会(R)関西 定例勉強会


そして、セミナーに参加した時に、した方が良いことについて、

今日アップした無料視聴できるプライベートラジオ番組、

ポッドキャスト「不動産投資の税金幼稚園」

でお話していますので、こちらもぜひ聞いてみてください。

時間は10分程度です。


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【編集後記】 ~全国賃貸住宅新聞で紹介されました!
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2月と4月の大家さん学びの会(R)関西の定例勉強会の内容が、

今週号の全国賃貸住宅新聞で掲載されました!

しかも、2つも記事が掲載されています。


画像はこちら

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チーム力が成功の秘訣!

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今日から2日間、東京に来ています。

つづきは編集後記で!



それでは、今日は、

「チーム力が成功の秘訣!」

です。


僕の事務所がある、兵庫県の西隣は岡山県です。

神戸からは新幹線で30分ほどで行ける

岡山県のメガ大家さんとい
えば、

岡山大家塾の塾長でもある星島正樹さん。


星島さんは、資産ゼロから不動産投資を始めて、

5年で13棟400室となり、

現在は資産総額20億円超となっている大家さんです。


僕も岡山大家塾で講師をさせて頂いたことがありますが、

塾生さんの信頼もとても厚く、業界の人脈もとても広い方です。


僕は昨年、この星島さんに、

ハイスピードで資産を増やしてきた秘訣をお聞きしました。


星島さんの凄いところは、チーム力と準備力です。

・不動産を購入するためにしっかりと自己資金を貯めていた

・物件を買う前から、銀行、税理士、管理会社などとチームを組んでいた

・物件を購入する時は、調査団を組んでいる

などなど、その準備力とチーム力は、創造を超えていました。


そして、星島さんがいつも言っている言葉が、

「不動産投資ではなく不動産経営」

です。


不動産でしっかりとお金を残すためには、

絶対に経営としての取り組みが必要で、

またその取り組むべき重要な要素の一つが、

不動産経営に係る人たちとのチーム力、

ということなんですね。


この星島さんとの対談音声教材を含め

成功している大家さん5人のノウハウがパックになった

「不動産投資家のための投資家パック」

を4月末まで割引販売中です。


この投資化パックには、他にも次のような教材が入っています。

・融資マニア 石渡浩さんの物件を増やし続けるための税金対策と融資対策

・普通のサラリーマンが2億円超のフルローンを引き出せた話

利回り100%超のRC物件を購入した人の話

・青森の中村一晴さんの地方ボロガラ物件 リニューアル投資術

成功している大家さんのノウハウを

一気に学ぶことができるパックですので、

ぜひこの機会に学んで下さいね。

4月末まで! ⇒ 「不動産投資家のための投資家パック」


投資化パックは税金塾会員になると、さらに割安で購入できます。

現在、税金塾では入会500円キャンペーンを実施しています。


通常は10,500円の入会金が、今なら500円で入会できますので、

この機会を絶対にお見逃しなく!


ちなみに今月入会すると届く、来月5月号の教材は、

元祖サラリーマン大家で有名な沢孝史さんとの対談音声

「40代から始めて安定した老後生活を送るための不動産投資法」です。

4月末まで! ⇒ 不動産投資でお金を残す税金塾


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【編集後記】 ~東京出張の目的
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今回の東京出張では、

・久しぶりの大家さん学びの会(R)本部の定例勉強会に参加

・融資コンサルタント 小川武男さんとの、税金塾の対談音声収録

・尾嶋健信さんとの、税金塾対談音声の収録

という目的があります。

小川さんとは初めてお会いするので、どんな話になるか楽しみです。


物件を購入できる人の行動力

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新幹線はやっぱりグリーン車がいいですね。

続きは編集後記で!



それでは、今日は、

「物件を購入できる人の行動力」

です。


僕のお客さんは、行動力のある人が多いのですが、

独立当初からお付き合いがあって、

自分のやりたいことをするために、不動産投資をはじめ

昨年、勤めていた会社を辞めて、起業されたのが寺田さんです。


この寺田さんが「決心」した時の行動力には凄いものがあります。

「不動産投資をする」と決めたら、

昼夜問わず、日本全国、東奔西走で物件を探していました。


1棟目は行動力がありすぎて、

目標とは合わない物件を購入しかけていましたが、

それも、また行動力で挽回!


僕のセミナーにも毎回参加し、

当時、セミナーに特典として付いていた

無料相談を毎回利用して、


なんと、消費税還付の申告まで自分でやってしまいました!


2棟目は2億円超のフルローンを引き出して物件を購入し、

3棟目を購入してからしばらくして、起業されました。


このへんのお話は、キャンペーン中の投資家パックに入っています。

不動産投資家の投資家パック



夢や目標を口で言うのは簡単ですが、

それを本当に実現する人は、ほんの一握りです。


そしてその一握りの人に共通しているのが、行動力です。

物件を購入できる人には、やっぱり行動力があります。


現在、寺田さんは、

「株式会社ライフリスペクト」という

会社を立ち上げていて、自らの経験や知識をもとに、

相談者の人生観に合った人生戦略を立てるお手伝いや、

マネープランニングのお手伝いをしています。

(若干、強面ですが、とても優しいいい人です。(笑))


寺田さんは、うちが運営している大家さん学びの会(R)関西の

サポートチームのメンバーでもあります。


来週27日(土)に開催される定例勉強会では、

寺田さんも参加してますので、寺田さんと会ってみたいなら、

参加してみてはいかがでしょうか?

大家さん学びの会(R)関西 定例勉強会



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【編集後記】 ~グリーン車
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昨日、今日と東京出張でしたが、

最近、出張に行くときは、新幹線でグリーン車に乗っています。

こう言うと、「おー、セレブ!」と思われるかもしれませんが、

もともと貧乏性の僕が利用しているのは、

EX予約で取る、こだまやひかりの早割のグリーン車です。

のぞみに比べると、移動時間は長いですが、

のぞみの指定席と同じぐらいの値段で

グリーン車に乗れるのでオススメですよ。

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消費税増税のメリット

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一流ホテルスイートルームに安く泊まる方法があります。

つづきは編集後記で!


それでは、今日は、

消費増税メリット

です。


今年1月に発表された、

今後制改正方向性が書かれている制改正大綱には、

消費率アップについても書かれています。


まだ、正式に決定したわけではありませんが、今ところ、

平成26年4月1日から8%

平成27年10月1日から10%

になる予定です。


消費増税されると、建物分消費が上がってしまうで、

物件価格が高くなって、利回りが下がることになります。

これは、デメリットですね。


では、メリットはないでしょうか?


これは、消費還付ができるかどうかで変わってきます。


例えば、建物金額が抜きで1億円、

消費還付が100%売上割合で成功したとすると、

平成26年3月31日まで 還付額500万円

平成26年4月1日から 還付額800万円

平成27年10月1日から 還付額1,000万円

となるわけです。


当然ことながら、5%と10%を比べると還付額は2倍!


新築場合は、請負契約日で経過措置があるで、

気を付ける必要がありますが、

消費が予定通り増税されると、

消費還付という方法を知っていると

メリットがあるんですね。


今でもできる消費還付方法については、

金塾DVD Vol.41

「自己資金を取り戻せ!まだできる消費還付テクニック!」

で詳しくお伝えしています。


現在、入会キャンペーンを実施している金塾会員になると、

入会金がたった500円で、消費還付DVDが特典として付いてきますで、

機会にぜひご入会下さいね!

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【編集後記】 ~一流ホテルスイートルーム
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先週土日は、大屋さん学び会 本部定例勉強会と、

金塾収録で東京出張でした。

今回、泊まったホテルは、四ツ谷ホテルニューオータニ。

老舗一流ホテルなで、流石にサービスもよかったですが、

部屋がスイートルームだったで、さらにテンション上がりました。

じゃらんお部屋おまかせプランで予約すると、

通常より安く泊まれるで、オススメですよ。



いくらで売れるかが勝負!

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メルマガを日刊にしたら変わってきたことがあります。

詳しくは編集後記で!


それでは、今日は、

「いくらで売れるかが勝負!」

です。


不動産投資は「出口戦略が大事」とよく言われますが、

出口とは、簡単にいうと物件を売却することです。


物件を売却するとき、買う方の投資家は、

まずは表面利回りをもとに購入を検討します。


この利回りは、物件の構造や築年数、

また立地によっても変わりますが、

もともと1億円、年間家賃1千万円、表面利回り10%で購入した物件で、

10年後に買主から求められる表面利回りが11%だったとすると、

その物件は、約9千万円で売却できることになります。

 年間家賃1千万円 ÷ 表面利回り11% = 約9千万円


求められる表面利回りが12%なら、売却価格は約8,300万円。

13%なら、売却価格は約7,700万円です。


表面利回りが1%変わるだけで、

こんなに売却価格が変わってくるんですね。


もし家賃が下落していて、年間家賃が900万円、

求められる表面利回りが11%だとすると、

売却価格は、約8,100万円になります。


こう見ると、家賃を下落させないことも、

出口戦略の非常に重要な要素となります。


だから、所有時には家賃を落とさないこと、

そして売却時は、時流を良く見て、

できるだけ利回りを低く売るということが、

不動産投資の出口戦略において勝負となります。


もう既に1,000件以上の人が使っている。

僕が開発したシミュレーションソフト「REITISS Light」は、

10年後に売れるであろう表面利回りを設定すると、

10年後の家賃下落を加味した売却価格が出て、

買ってから売るまでで、トータルいくら儲かったかがわかります。


一度、お持ちの物件や、

検討している物件の売却時の表面利回りを入れて、

点数がどう変わるか試してみて下さいね。

完全無料 ⇒ REITISS Light


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【編集後記】 ~メルマガ日刊化で変わったこと。
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4月からこのメルマガを日刊にしました。

その結果、顧問契約のご相談がとても増えています。

これは、接触頻度が上がった効果でしょうね。

日刊もだいぶ慣れてきたので、引き続き頑張ります!


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税金の支払いを遅らせる方法

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今日はまず、僕が独立当初からお世話になっている

コンサルタントの平野友朗さんが運営してる

ビジネス実践塾のご紹介をさせていただきます。


僕も開塾当初から入会していますが、

この教材で学んだことで、

「不動産投資専門税理士」というニッチな分野で、

今の状態になることができました。


平野さんは2003年にメルマガコンサルタントとして起業し

今では、ビジネスメールの専門家としても活躍しています。


その平野さんが主宰しているビジネス実践塾は、

士業・コンサルタントを含めて

400名の方が在籍している巨大なコミュニティです。


今、ビジネス実践塾では1カ月980円で試せる

キャンペーンを実施しているそうなので、

ご興味のある方は、一度サイトを覗いてみて下さいね。

入会しても、4月30日までに退会の連絡をすれば追加費用はないそうです。

ビジネス実践塾



それでは、今日は、

「税金の支払いを遅らせる方法」

です。


所得税の確定申告は3月15日が期限です。

そして所得税の支払いも3月15日。


消費税の課税事業者の場合は、

消費税の申告期限は3月31日。

消費税の支払いも3月31日です。


でもこの税金の支払い、

個人なら少し、遅らせる方法があります。


それは、振替納税という制度。


この制度を使うと、

所得税は4月22日に、銀行から引き落とされ、

消費税は4月24日に、銀行から引き落とされます。

 ⇒ 振替納税制度

通常よりも約1カ月間遅くなりますね。

ちなみに法人税には、振替納税税度はありません。


僕も一昨日22日に所得税が、

今日24日に消費税が

口座から税金が引き落とされて、

残高、めっちゃ減りました。。。(汗)


納税を少しでも遅らせたいなら、

この制度を活用してみて下さいね。


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【編集後記】 ~1週間の禁酒
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歯の治療で昨日から1週間禁酒です。

独立してから1週間もお酒を抜くのは、初めてかもしれません。

頑張って我慢します。(汗)


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地域慣例の差で儲ける?

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最近、顧問契約のご相談が増えています。

続きは編集後記で!



それでは、今日は、

「地域慣例の差で儲ける?」

です。


物件を売却する時に、付きまとうのが、

入居者から預かっている保証金や敷金です。


物件が大きかったり、小さくても店舗物件があったりすると、

その金額も大きくなってきます。


この保証金や敷金をどうするかは、地域によって変わります。

僕が住んでいる関西圏では、「持ち回り」と言って、

売主から保証金をもらうことができない契約が多いです。


だから、もし物件を購入した後に、入居者が退去した場合は、

買主が自腹で入居者に保証金を還すことになるわけです。


これ、売買が同じ地域の人であれば、特に問題ありませんが、

売主、買主が違う地域だと、交渉になります。


あなたが関西人で売主、

相手がそれ以外の地域の買主であれば、

買主に関西の慣例の話をして、

保証金を渡さないようにできれば得しますよね。


あなたが関西以外の地域の人で売主、

相手が関西人の買主であっても、

関西の慣例を当たり前のように持ち出して、

保証金は渡さないようにできれば得になる訳です。


物件を売買するときは、

地域慣例の差をうまく使うことも覚えておいてくださいね。


僕の事務所では、信頼できる仲介業者さんと提携して、

お持ちの物件を売却する際の仲介手数料を

20%割引させて頂くサービスをしています。

日本国内なら地域問わず全国対応です。


1億円の物件だと、正規の手数料が約300万円ですので、

その20%だと、60万円にもなります。


もし、売却を検討している物件があれば、

フォームにアクセスして、必要事項をご入力下さいね。



依頼を頂きましたら、物件情報などの依頼内容を

提携している不動産仲介業者さんにご紹介させて頂き、

後日、その業者さんから連絡が来るという流れになります。

この割引サービスを活用して、少しでも多く、お金を残してくださいね。


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【編集後記】 ~顧問契約
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今年に入ってから、顧問契約の相談が激増しています。

お客さんも、この4ヵ月で10件ほど増えていて、

新人含め、スタッフが対応を頑張ってくれています。

それだけ、物件を買いたい人が多いということですね。

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