思考は現実化する！

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不動産投資にとって、重要なことの一つが、
物件を購入する前のキャッシュフロー・シミュレーションです。

不動産投資のシミュレーションは、賃料や経費が限られているので、
わかりやすい面もあるのですが、一方で難しい部分もあります。

具体的に言うと、次のような点です。

・物件を購入するのは、個人がいいのか、法人がいいのか？

・建物の価格が変わると、どのようにキャッシュフローが変化するのか？

・減価償却の設備はとるべきか、とらないべきか？

・融資期間は短い方がいいのか、長い方がいいのか？

・デッド・クロスを避けるためにはどうしたらよいのか？

・所得税や法人税まで考慮すると、売却はいつした方がいいのか？

これらがすべてわかっている人は、かなり数字がわかっている経験者です。

でも、これから物件を購入したい人にとっても、とても重要なことなので、
これらを理解したうえで物件を選定できればベストです。

そして、これらすべてが網羅され、わかりやすくシミュレーションできるのが、
僕が開発した、シミュレーションソフトREITISS(リーティス)です。

5月27日(土)は、東京で、丸一日の
REITISSを使った、シミュレーションセミナーを開催します。

対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、ＦＰさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。

儲かる物件、儲からない物件の見極め方を、
わかりやすく学びたい方は、ぜひご参加くださいね！

残席1　⇒　http://tax.kanae-office.com/seminar20170527.html

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盛り付けは重要ですね。
つづきは編集後記で！

それでは、今日は、
「個人と法人で物件売却益の税金に違いはあるのか？」
です。

個人で購入した物件を売却して売却益が出た場合は、
保有期間によって、売却益に掛かる税率が変わります。

　短期（５年以内）　⇒　３９％
　長期（５年超）　　⇒　２０％

逆に売却損が出た場合は、個人の場合は、他の所得と通算できず、
同年内に他に売却した物件の売却益とだけ通算ができます。

一方、法人の場合は、所得によって税率は変わりますが、
売却益に対して２２％～３８％の税率です。

逆に売却損が出た場合は、法人の場合は、個人とは違い、
所得を通算することができます。

これをまとめると、

【売却益が出た場合】

　⇒　短期：法人が有利
　⇒　長期：個人が有利

【売却損が出た場合】

　⇒　法人が有利となります。

物件取得を個人か法人か選択するのは、状況全体を見てみなければいけませんが、
やはり法人の方が比較的有利なことは、覚えておいてくださいね。

ちなみにうちの事務所では、信頼できる仲介業者さんと提携して、
お持ちの物件を売却する際の仲介手数料を、２０％割引させて頂くサービスをしています。

日本国内なら地域問わず全国対応です。

１億円の物件だと、正規の手数料が約３００万円ですので、その２０％だと、６０万円にもなります。

もし、売却を検討している物件があれば、次のフォームにアクセスして、必要事項をご入力下さい。

　⇒　https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_51/index.do

依頼を頂きましたら、物件情報などの依頼内容を提携している不動産仲介業者さんにご紹介させて頂き、
後日、その業者さんから連絡が来るという流れになります。

この割引サービスを活用して、少しでも多くお金を残してくださいね。

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【編集後記】　～盛り付け
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最近、料理を作るようになって思うことは、盛り付けがかなり重要ですね。

盛り付けがきれいだと、食欲も出てきて、料理がより美味しく感じます。

そのためには、色を3色以上入れることですね。

だいたい、作ったままだと黄色っぽくなってしまうので、
緑と赤の食材があれば、それなりに綺麗に見えます。

後は器ですね。^^

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来週、僕は広島で、萱谷は東京でセミナー講師をします。

また、大家さん学びの会も全国に支部ができて、各支部で定例勉強会が開催されています。
また、大家さん学びの会も全国に支部ができて、各支部で定例勉強会が開催されています。

現在、決まっている講演、セミナー、勉強会は次の通りとなっています。

お近くの場合や、内容にご興味がある方は、ぜひご参加くださいね！

▼東京　2017年5月26日（金）

パシフィック・アセット・マネジメント（株）　主催

【第1部・節税・規模拡大】金利1%台のフルローン融資を目指す「法人化」の最新事情

【第2部】他のセミナーでは絶対聞けない！実体験に基づいた法人活用の極意

講師：叶税理士法人副代表東京事務所代表不動産専門税理士萱谷有香

　⇒　http://www.pacific-am.com/seminar/tokyo/134/?ui_medium=kanae_0526

▼広島　2017年5月27日（土）

大家さん学びの会（Ｒ）広島主催　第１回定例勉強会

「税引後、出口戦略まで含めて、本当に儲かる収益物件の買い方をマスターする！」

講師：叶税理士法人代表・不動産投資専門税理士叶温

　⇒　　http://ooya-manabi-hiroshima.com/news/20170421/

▼東京　2017年5月27日（土）

叶税理士法人/叶会計事務所主催

REITISS（リーティス）を使った「不動産投資コンサルタント1日養成講座」

講師：叶税理士法人副代表東京事務所代表不動産専門税理士萱谷有香

　⇒　http://tax.kanae-office.com/seminar20170527.html

▼札幌　2017年6月10日（土）

大家さん学びの会（Ｒ）札幌主催　定例勉強会

第１部「自信をもって火災保険金を請求するための基礎知識」

第２部「民泊運営代行の第一人者が語る民泊セミナー簡易宿所型民泊の成功例！！」

　⇒　http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=8

▼東京　2017年6月17日（土）

大家さん学びの会（Ｒ）主催　第三回全国大会

１「30億円借金返済過程で1000件以上の不動産取引をしたからこそ言える不動産取引の怖さ」

２「フィリピン・マニラ不動産投資／事業投資／永住権取得について学ぶ」

３「お金が貯まる成功大家さんのための銀行対策」

　⇒　http://mmct.jcity.com/?c=119&e=BM%3B96r2suUV8VEdVqFlbOw11

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今日は前勤務先へ挨拶に行ってきます。
つづきは編集後記で！

それでは、今日は、
「節税対策はオーダーメイド？」
です。

初めて不動産投資を始めた人にとって、
「節税」はとっても興味があるキーワードだと思います。

特にサラリーマンだと「経費で落とす」という行為が、日常ではありませんからね。

僕もセミナーや勉強会をすると、よく聞かれます。

「何かいい節税対策はありませんか？」と。

でも、ウルトラＣの節税は、消費税還付ぐらいで、そんなにあるものではありません。

なぜなら、節税対策というのは、「仕組」を作ることだからです。

例えば、法人化して、家族を役員にしてお給料を払うというのも、
そういう節税の仕組みを作って、淡々と運営していくだけです。

ということは、節税できる仕組作りがとっても重要ということです。

そして、それはその人の置かれている状況や、目的、収入規模、
また家族構成によっても変わってきます。

いわゆる「オーダーメイド」になってくるわけです。

スーツでもオーダーメイドは、専門の仕立て屋に作ってもらうように、
節税対策も、専門家と一緒に作ることが重要になります。

そして不動産投資をしたいなら、不動産投資に詳しい専門家に
オーダーメイドしてもらう方がいいことは、言わずもがなですね。

不動産投資に詳しい税理士に仕組作りを一緒にしたい方は、ぜひ一度ご相談くださいね。

神戸事務所の無料相談　⇒　http://tax.kanae-office.com/oda.html

また、東京事務所は1万円（税抜）／1時間で相談を承っています。

東京事務所の有料相談　⇒　http://tax.kanae-office.com/interview.html

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【編集後記】　～前勤務先
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今日は、僕が独立する前に勤務していた税理士法人に挨拶に伺う予定です。

独立して10年、今があるのは、前の事務所で仕事のイロハを教えてもらった結果ですからね。

独立5年を迎えた時も挨拶に伺いましたが、それから早5年経ちました。

修業時代にお世話になった所長さんと、会長さんに感謝の意を伝えてきたいと思います。

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電車に乗るのは恐いですね。
つづきは編集後記で！

それでは、今日は、
「物件購入は出口まで見据えて」
です。

物件の購入を検討する時は、ほとんど購入後の
キャッシュフローがあるかどうかで判断すると思います。

もちろん所有している時のキャッシュフローは重要ですが、
出口を考えることも同じぐらい重要です。

例えば、自己資金700万円で購入した物件から、
年間100万円、毎年キャッシュフローがある物件を購入したとします。

これを10年運営すると、100万円×10年＝1,000万円のキャッシュフローになります。

でも、出口まで見据えると、年間100万円ないかもしれません。

仮にこの物件を10年後に600万円で売却できたとすると、
実際には年間90万円しか儲かっていないことになります。

所有時1,000万円＋売却時600万円‐購入時700万円＝900万円

900万円÷10年＝年間90万円

最初に高く買ってしまうと、このような結果になる可能性もあるんですね。

叶税理士法人では、物件を出口まで見据えて購入して頂くために、
「物件キャッシュ・フローシミュレーション」サービスを提供しています。

この「物件キャッシュ・フローシミュレーション」は、
不動産投資専門の税理士法人のノウハウを詰め込んだシミュレーションソフトREITISS（リーティス）を使用して、

あなたが購入を検討している物件の、所有している期間の税引き後キャッシュ・フローから、
将来、売却した時の税引き後キャッシュ・フローまで、物件が生み出すキャッシュ・フローを
シミュレーションシートとして、1物件につき３回まで提供させて頂きます。

その３回は、初回提出時のシミュレーションの内容から、金利や物件価格等の変更があった場合に、
条件を変更しての再シミュレーションを、あと２回させて頂くということです。

再シミュレーション２回の期限は、
初回のシミュレーションシートを提供させて頂いてから１ヵ月以内。

ただし、税務等の質問に回答するサービスは含まれておりませんのでご了承くださいね。

価格は、1物件あたり1万円(税抜)になります。

是非、このサービスを活用して頂き、物件のキャッシュ・フローを見極めてくださいね！

　⇒　http://tax.kanae-office.com/buttken_info.html

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【編集後記】　～電車
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僕は通勤は徒歩5分なので、電車にはあまり乗らないのですが、
電車、特に満員電車に乗るのは恐いですね。

その理由は、痴漢の冤罪です。

「それでも僕はやってない」という映画が昔ありましたが、
痴漢で疑われると、かなり不利になります。

時間もお金も気も使います。

特に僕は経営者なので、お客様とスタッフを守るためにも、
こんなリスクは絶対に避けたいですからね。

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今日は、6/17（土）に東京八重洲で開催される、
第三回　大家さん学びの会の全国大会のお知らせです。

5/24（水）23時59分で早割（2,000円引き）が延長されてます。

叶も参加します！　⇒　hhttp://ooya-manabi.com/zenkokutaikai/

今回は、３名の豪華講師陣をお呼びし、３つの事を同日に学べます！

１．不動産取引の怖さについて

長年賃貸経営をしていると様々な怖い経験をします。

不動産は買って終わりではありません、所有している間に色々とあります。

事業ですから、当然だとは思いますが、意外と気付いていない方も多いと思います。

しっかり学んで、将来に備えて下さい！

２．フィリピン不動産投資と永住権の取得について

人口減少、利回り低下の日本の不動産だけにフォーカスするのは勿体ないです。

成長著しいフィリピンの不動産、永住権の取得、ビジネス等について一緒に学びましょう。

あなたが思う以上にエキサイティングで楽しいです。

日本の60年代、70年代はこの様な感じだったのかもしれませんね。

なんといっても、日本から近いです。近いうちに一緒にフィリピン視察に行きましょう！

３．不動産投資に重要な融資について

不動産投資、賃貸事業を行う上で、重要な要素の一つ。それは融資です。

累計５０万部のベストセラー作家であり、不動産投資家である
菅井先生から融資についてしっかり学びましょう！！

いずれの講師も、凄い経験を積んでいます。

その経験・知恵を短時間に凝縮して学び、自分のものにする１日です。

もちろん、懇親会も準備しています。

もちろん、この日は私もサポートメンバーとして参加します！

当日は皆で盛り上がりましょう！！

では、会場でお会いするのを楽しみにしています！

5/24（水）まで早割（2,000円引き）中ですので、今すぐお申し込みください！

叶も参加します！　⇒　hhttp://ooya-manabi.com/zenkokutaikai/

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今日は小学校の同級生とＢＢＱです。
つづきは編集後記で！

それでは、今日は、
「毎月お金を捨てている？」
です。

キャッシュ・フローを最大化するために
僕が絶対に必要だと思っていることは“満室経営”ですよね。

僕は過去に売却したマンションは約８年所有していましたが、
空室率は５％でぐらいで推移しました。

稼働率９５％ということですね。

そして空室になると、いつも「お金を捨ててしまっている！」思っていました。

例えば、家賃５万円の部屋が１年間空くと、

　５万円×１２ヵ月＝６０万円

を捨てていることと一緒です。

空室でも、その他の経費である固定資産税、管理費、修繕費、
水道光熱費などは、減ることはないわけですから、
空いている部屋の家賃分が、完全に丸損ということです。

また、１億円で利回り１０％ぐらいのマンションを
フルローンで運営すると、手残りは多くて３００万円ぐらいですから、
先ほどの６０万円という金額は、とても大きいのです。

たまに、空室があっても平気そうな方にお会いしますが、おそらくその方に、
「毎月５万円をドブに捨ててください」と言っても、絶対にしないでしょう。

でも、空室と言うのは、お金をドブに捨てているのと同じことなんですね。

税金塾Vol.54では、

「不動産投資家必見！
　空室だらけの中古物件を購入した後に３ヵ月で満室にする方法」

というタイトルで、満室経営コンサルタントとして有名な尾嶋健信さんに
空室対策についてお聴きしています。

現在、割引キャンペーン中の空室・滞納対策パックは、

・空室だらけの中古物件を3ヵ月まで満室にする方法（尾嶋健信氏）
・不況時代に勝ち残る！かしこい大家の満室経営術（竹末治生氏）
・悪質滞納者の予防策と対処法（太田垣章子司法書士）
・中古物件購入前後にできる悪質入居者対策（太田垣章子司法書士）
・入居者を惹きつけお金を残し続ける戦略的リノベーション術

の５本がパックとなっています。

５月末まで割引キャンペーンを実施中ですので、この機会にぜひご覧ください！

　⇒　http://www.zeikinjyuku.com/set_taisaku.html

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【編集後記】　～小学校
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今日は小学校時代の同級生と、うちの自社ビルでＢＢＱをします。

今、僕は43歳ですから、小学校からということは、37年の付き合いになるんですね。

間に会わない時期もありましたが、1人世話好きな同級生がいて、
その同級生のお蔭で、再び繋がることができています。

昔っから知っている仲間と遊ぶのは気を遣わないでいいので、楽で楽しいです。

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税理士の先生や、ＦＰの先生、あるいは不動産コンサルの先生方に質問です。

顧問先や相談に来られた方から、こんな相談を持ちかけられたことはありませんか？

「先生、この中古物件を買おうと思っているんですが、どう思いますか？」

「先生、持っている土地にマンションを建築しようと思っているんですが、どう思いますか？」

「先生、今持っている物件を売却しようと思っているんですが、いくらで売却したら損しないですか？」

でも、こんな相談を持ちかけられても、正直、こう思いませんか？

「一般的な不動産の税金のことならわかるけど、
不動産投資となるとどのように言ったらいいかわからないなぁ」と。

賢い先生方なら、相続対策として不動産活用が有効なことは百も承知だと思います。

しかし、相続対策でマンションやアパートを建てても、
その後その物件からお金が残らない状態で大変な思いをする地主さん、大家さんもいます。

また、最近は普通のサラリーマンでも不動産投資をする人が増えています。

そのような方々は、投資的観点から先生のアドバイスを受けたいと思っています。

そこで、的を射たアドバイスができれば、物件を購入した際には、
あなたのお客さんとなる可能性はとても高くなるでしょう。

不動産投資専門の叶税理士法人にも、
これまで多くの不動産投資家、大家さんが相談に来られました。

そのほとんどが物件の診断をしてほしいというご相談です。

叶税理士法人では開業以来、9年以上も様々な方々の相談を受けてきた結果、
物件の売買を考えている相談者が何を求め、どのように回答すれば、
相談者の目的が叶うアドバイスができるのか、ノウハウが構築されました。

しかし、まだまだ自身の目的に叶わない物件を購入して、
不動産投資で失敗してしまう相談者も多くいらっしゃいます。

そこで、不動産投資専門の叶税理士法人の知識の共有をし、弊社のコンサルティングノウハウを、
税理士、ＦＰ、不動産コンサルタントの皆様にお伝えすることで、
より多くの相談者が納得のいく不動産投資ができるようになることを目的に、
「不動産投資コンサルタント１日養成セミナー」を開催致します！

ただ、9年間で積み上げた弊社のノウハウをたった一日ですべてお伝えすることは非常に困難です。

そこで、弊社のノウハウを詰め込み、物件購入から売却までトータルで診断できる、
不動産投資シミュレーションソフト「REITISS（リーティス）」を活用してセミナーを実施します。

REITISSの登録はこちら　⇒　http://tax.kanae-office.com/reitiss.html

弊社が開発したREITISS（リーティス）を活用すれば、
相談者に対して誰でも簡単に、より精度の高いアドバイスができるようになります。

事実、弊社に相談に来られた方に、REITISS（リーティス）を活用して物件診断をすると、
その診断内容の説得力からすべての人が非常に満足して事務所を後にします。

REITISS（リーティス）から出力された資料は、
銀行へ物件購入の融資を依頼する際にも、非常に好評を得ています。

このREITISS（リーティス）を活用した
「不動産投資コンサルタント１日養成セミナー」を受講すれば、
次の日には先生の事務所の付加価値は向上し、事務所の業務拡大に貢献することでしょう。

ぜひ、不動産投資コンサルタント1日養成セミナーにご参加いただき、
一人でも多くの不動産投資家、大家さんを成功へと導きましょう！

もちろん、一般の方でも、REITISSを使いこなしたいという方は、ぜひご参加ください！

残席１　⇒　http://tax.kanae-office.com/seminar20170527.html

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REITISS（リーティス）は、僕が２年を掛けて開発した
インターネットでできる、物件シミュレーションソフトです。

僕自身、物件を検討する時に使っています。

どんな使い方をしているかというと、
まず、かなりリスクを見込んだ条件でシミュレーションします。

空室率は２０％、金利は４％とかいう感じです。

この条件で、キャッシュフローが回るのかどうかをチェックします。

次に、とても甘い条件でシミュレーションします。

そして、マックスでどれぐらいのお金が残るのかをチェックして、一人でワクワクします。

まさに、自分でアメとムチ状態です。

２通りのチェックをすれば、どれぐらいの条件であれば、
自分は許容できるのかもチェックできますし、
儲かった時の喜びも想像できますよ。

REITISS（リーティス）は、今ならお申込み頂いた日の翌営業日より、
６月末まで無料で使い放題ですので、ぜひ本日中にお申込み下さいね。

今日まで！　⇒　http://tax.kanae-office.com/reitiss.html

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今日は、5/27（土）に広島で僕が登壇するセミナーのお知らせです。

今年5月に立ち上がる予定の、大家さん学びの会広島の第1回目の定例勉強会が
5月27日に開催されます！

そして、立上記念として、僕が第1回目の定例勉強会でセミナー講師をさせて頂くことになりました。

締切間近！　⇒　http://ooya-manabi-hiroshima.com/news/20170421/

セミナータイトルは、
「税引後、出口戦略まで含めて、本当に儲かる収益物件の買い方をマスターする！」
です。

税引き後から出口戦略までシミュレーションできる僕が開発したソフト
「REITISS（リーティス）」を活用して、不動産投資で失敗せず、
どうすれば儲かる物件にできるかのキャッシュフロー・シミュレーション方法を
たっぷり2時間使ってお伝えします。

内容は次の通り。

ステップ１　キャッシュフロー・シミュレーションの基礎知識
ステップ２　失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【入力編】
ステップ３　失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【条件変更編】
ステップ４　失敗しないためのキャッシュフロー・シミュレーション【解説編】

また、立上記念なので参加者のみなさんには特典として、次をプレゼントをご用意しています。

◆特典１　税金塾CD(定価1万円)
不動産投資専門税理士　叶温の「不動産投資家のための税制改正セミナー2017」

　⇒　http://www.zeikinjyuku.com/backnumber_vol99.html

◆特典２　叶税理士事務所ニュースレター(非売品)

◆特典３　CD　【成功の瞬間】叶温さんの起業「0→1」物語(定価5千円)
「会員制ビジネス成功の秘訣（税金塾編）」

　⇒　http://jissenjyuku.jp/materials/78.html

参加者得点だけでも、参加費がペイできちゃいますので、
お早めにお申し込みくださいね！

締切間近！　⇒　http://ooya-manabi-hiroshima.com/news/20170421/

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マンション内で子供が挟まれるなどの痛ましい事故も！日頃、利用者が注意すべき点は？

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ピザ業界が激変しているそうです。
つづきは編集後記で！

それでは、今日は、
「不動産投資家なら一度は聞いておいた方がいい話とは？」
です。

不動産投資家のみなさんや今後不動産投資をやろうとしている人にとって、
重要なことは、「お金を残していけるか」ですよね。

その目的の中で、一度は聞いておいた方がいい話があります。

その話とは「消費税還付」です。

消費税還付が成功すると、しないケースと比べて確実に手元のお金は多く残ります。

また、実際に還付を受ける受けないは別としても、
今後不動産経営していくうえで消費税の仕組みは知っておいて損はありません。

特に事務所や店舗、駐車場等、居住用以外の物件を運営している人は、消費税を預かっています。

だから、消費税の仕組みを知ることで、不動産投資への考え方が変わる可能性もあります。

消費税還付については、現在、神戸事務所は無料で相談ができます。

消費税還付については、現在、神戸事務所は無料で相談ができます。

　⇒　http://tax.kanae-office.com/kanpu.html

相談をするタイミングは、

・売買契約、請負契約する前
・融資依頼をする前、
・新規法人を設立する前

ですよ！

それがなぜか知りたい方は、次のレポートをお読み頂ければ理解できますし、
消費税還付の基本的な仕組みがわかるので、相談もスムーズにできると思います。

　⇒　https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do

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【編集後記】　～ピザ業界
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宅配ピザと言えば、ピザハット、ピザーラ、ドミノピザなどがありますね。

このピザ業界が今、激変しているそうです。

　⇒　https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170521-00172670-toyo-bus_all

実は僕、学生時代にドミノピザでずっとバイトをしてました。

ドミノピザは、日本で宅配ピザを初めて始めた会社ですが、
これまでは、業界3位だったそうです。

ただ、ここ数年、販促活動がうまくいき、上位2社を猛追しているとのこと。

縁のあった会社なので、ちょっと嬉しいですね。

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今日は最初に雇ってもらった事務所へ行きます。
つづきは編集後記で！

それでは、今日は、
「年の途中で売却した時の減価償却で節税できる？」
です。

年の途中で物件を売却すると、建物などの減価償却資産の
減価償却費の扱いで迷う方が多いようです。

例えば、個人で持っていた建物を、6月30日に1億円（簿価6千150万円）で売却したとします。

この年の減価償却費は、年間300万円計上できたので、
1月1日から6月30日までの半年間分、150万円の減価償却費があるとします。

１、減価償却費として計上しない場合

減価償却費150万円は減価償却されないので、
建物の簿価は、6千150万円のまま残ることになります。

結果、譲渡所得が3,850万円となり、売却益が150万円分少なくすることができます。
（わかりやすくするために、譲渡費用は除いています。）

　売価1億円-簿価3,850万円＝売却益3,850万円

その代わりに、不動産所得は150万円分、多くなります。

※平成13年の税制改正以降は、こちらが原則となっています。（所得税法４９条１項）

２、減価償却費として計上する場合

減価償却費150万円は、不動産所得の経費として減価償却されるので、
建物の簿価は、6千万円残ることになります。

結果、譲渡所得が4千万円となり、売却益が150万円分多くなります。

　売価1億円-簿価6千万円＝売却益4千万円

その代わりに、不動産所得は150万円分、少なくなります。

こちらの処理は、所得税基本通達４９－５４で認められています。

このように、減価償却費を計上するかどうかは選べるというわけです。

したがって、譲渡所得と不動産所得に対する税率の違いを見て処理することで、
売却時に節税することが可能なんですね。

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【編集後記】　～ご挨拶
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今月は独立10周年で、お世話になった方々にご挨拶回りに行ってます。

今日は僕がこの業界へ行くことを決意して、
初めて雇ってもらった事務所へ行きます。

税理士資格は院卒で3科目免除＋簿記論、経験なし、営業経験あり、という条件で、
60事務所ぐらい受けた中で採用してもらった事務所です。

会計業界にとっては、とっても雇いにくい履歴だったので、
受かった時は、ホントに嬉しかったです。

その時から始まって今があるので、感謝ですね。

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でも、これから物件を購入したい人にとっても、とても重要なことなので、
これらを理解したうえで物件を選定できればベストです。

そして、これらすべてが網羅され、わかりやすくシミュレーションできるのが、
僕が開発した、シミュレーションソフトREITISS(リーティス)です。

5月27日(土)は、東京で、丸一日の
REITISSを使った、シミュレーションセミナーを開催します。

対象は、不動産コンサルタントさん、税理士さん、ＦＰさん、
仲介業者の担当さんなどですが、もちろん一般の大家さんでも参加可能です。

儲かる物件、儲からない物件の見極め方を、
わかりやすく学びたい方は、ぜひご参加くださいね！

本日締切・残席1　⇒　http://tax.kanae-office.com/seminar20170527.html

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本の執筆をスタートしました。
つづきは編集後記で！

それでは、今日は、
「消費税では固定資産税の清算金はどうなるのか？」
です。

物件を売買すると、固定資産税の清算をします。

そして、見経過分の固定資産税を買主から売主に渡します。

でも固定資産税は1月1日に所有している人に掛かるもので、
1月1日現在、その物件を所有してなかった買主は、
本来は負担すべきものではありません。

だから、清算金分については、その分物件を高く買ったという処理をします。

では、この場合の消費税はどうなるのでしょう？

固定資産税であれば、税金なので、消費税は不課税となります。

でも、物件をその分高く買ったということなので、
この場合の消費税は課税になるんですね。

叶税理士法人では、現在、経験豊富な固定資産税のコンサルタントさんと提携して、
固定資産税見直しの無料診断サービスを実施しています！

固定資産税の削減が成功すれば、成功報酬で費用がかかりますが、
もし削減できなければ、費用はまったく必用ありません！

ただし、成功時の最低報酬額は31万5千円となりますので、
区分所有や戸建て等の小ぶりの物件ではなく、
１棟ものの物件など、ある程度大きな物件が対象となります。

なにはともあれ、成功すればキャッシュフローが
劇的によくなる可能性のあるサービスですので、
まずは、無料診断サービスにお申込み下さいね。

　⇒　https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_69/index.do

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【編集後記】　～執筆
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今週から本を執筆し始めています。

前回はふるさと納税の本を出しましたが、
今回は投資物件のシミュレーションの本を書こうと思っています。

かなりボリュームも多くなりそうですが、
内容的にもかなり濃くなりそうなので、反響が僕自身楽しみです。

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今日は大学院時代の恩師にご挨拶です。
つづきは編集後記で！

それでは、今日は、
「どんな相談ができるのか？」
です。

神戸事務所では現在「税理士小田和典の無料相談1,000本ノック」と題して、
事務所に来て頂くと、無料で相談を受けています。

既にこの1年で、100人以上の相談にのっています。

では、税理士にどんな相談ができるのでしょう？

やはり最も多いのは、法人を使った消費税還付のご相談です。

次に多いのは、法人化のタイミングや法人化による節税効果についてのご相談です。

また最近では、不動産の価格が高くなっているので、売却についてのご相談も多いです。

逆に購入する方は、物件シミュレーションソフトREITISS（リーティス）を使った
物件のキャッシュフロー診断も多いです。

また、顧問契約を前提のご相談で、顧問契約の詳細について聞きたいという方もいらっしゃいます。

何せ、初回無料でまったくリスクはないので、
不動産投資に詳しい税理士の話を聞いてみたい方は、ぜひ一度ご相談くださいね。

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【編集後記】　～恩師
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今日は僕が税理士の試験を免除してもらうために通っていた
大学院の先生に、10周年のご挨拶に伺います。

大学院入学当時は、まだ26歳。

大学を卒業して、広告代理店で3年勤めてからの大学院入学でした。

大学院に行ったお陰で、税理士目指して4年で資格を取ることができました。

普通に5科目受けると10年ぐらいは掛かるので、
かなりショートカットできましたね。

被害者にも加害者にもならないためにはどうすればいいか、事故原因と対策を詳しく解説

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面白い本になりそうです！
つづきは編集後記で！

今日は、7/8（土）に横浜で開催される、株式会社シティネットさん主催のセミナー、

「もうやってる？不動産投資成功のための消費税還付」

のお知らせです。

萱谷有香が講師　⇒　https://www.citinet.jp/investment_seminar01.html

不動産投資っていうと、どうしても購入時の利回りや融資などに目が行きがちですよね。

でも、実は買った後に安定的な運営をしていくことの方が大切です。

そういった意味で、買った後にキャッシュが戻ってくるというのは運営上すごく助かります。

表面上の利回りが改善でき、当然不動産取得税などの補てんに回すこともできます。

不動産の消費税は額も大きいのでその分財務状況に与えるインパクトも大きくて、
一回やるとクセになってしまいます。

うちのお客様の中でも「もう消費税還付を受けずには買えない」って人は多いですね。

投資家のニーズは高いですが、意外と取り組んでいる税理士の方が少ないんです。

今回はそんな消費税還付について、詳細にお伝えしますので、ぜひご参加ください！

萱谷有香が講師　⇒　https://www.citinet.jp/investment_seminar01.html

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【編集後記】　～書籍
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今、書籍を書き進めてますが、自分で言うのも何ですが、なかなか面白い本になりそうです。

図表をかなり入れているので、かなりのボリュームになりそうですが、
今回は電子出版を考えているので、比較的、安価で出せそうです。

自分で書いていて面白いので、おそらく読まれる方も楽しんでもらえると思います。

期待しててくださいね。

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今日は広島でセミナー講師です！
つづきは編集後記で！

それでは、今日は、
「家賃が入らない期間の減価償却はできるのか？」
です。

新築を建てた後、サブリースに出す場合、
募集期間である最初の数カ月は、賃料をもらわないことがあります。

では、この賃料をもらわない期間の減価償却費は計上できるのでしょうか？

原則として、減価償却費は、業務を開始していな場合は、計上できません。

でも、常時維持補修がされていて、いつでも貸せる状態なら、
減価償却費は計上できることになっています。（所基通2-16）

したがって、空室部分や賃料をもらえない期間があっても、
その建物は、既に業務の用に供されているので、
減価償却することができるんですね。

税金塾Vol.37では、

「不況時代に勝ち残る！！かしこい大家の満室経営術」

というタイトルで、空室対策アドバイザーとして有名な竹末治生さんに
空室対策についてお聴きしています。

現在、割引キャンペーン中の空室・滞納対策パックは、

・空室だらけの中古物件を3ヵ月まで満室にする方法（尾嶋健信氏）
・不況時代に勝ち残る！かしこい大家の満室経営術（竹末治生氏）
・悪質滞納者の予防策と対処法（太田垣章子司法書士）
・中古物件購入前後にできる悪質入居者対策（太田垣章子司法書士）
・入居者を惹きつけお金を残し続ける戦略的リノベーション術

の５本がパックとなっています。

５月末まで割引キャンペーンを実施中ですので、この機会にぜひご覧ください！

　⇒　http://www.zeikinjyuku.com/set_taisaku.html

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【編集後記】　～広島
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今日は、広島で開催される、大家さん学びの会広島の
第1回目の定例勉強会で、セミナー講師をします。

広島でのセミナー講師は2回目ですが、
前回はとんぼ帰りだったので、今回は泊りでゆっくりします。

広島と言えば、広島焼き！

関西とは少し違うお好み焼きなので、食べて帰ろうと思います。

【残席1・5/27（土）・東京】失敗しない物件キャッシュフロー・シミュレーションセミナー

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個人と法人で物件売却益の税金に違いはあるのか？

【東京・広島・札幌】2017年5月～6月の講演・セミナー・勉強会情報

節税対策はオーダーメイド？

物件購入は出口まで見据えて

【5/24まで早割延長・6/17・東京】融資、海外投資など3名の講師陣！大家さん学びの会全国大会

毎月お金を捨てている？

【残席１・5/27土・東京】不動産業者・ＦＰ・税理士必見！不動産投資コンサルタント1日養成講座

【今日まで！】物件診断ソフトREITISS（リーティス）無料で使い放題キャンペーン！

【締切間近・5/27（土）・広島】叶が広島でキャッシュフローシミュレーションセミナーをします！

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不動産投資家なら一度は聞いておいた方がいい話とは？

年の途中で売却した時の減価償却で節税できる？

【本日締切・5/27（土）・東京】失敗しない物件キャッシュフロー・シミュレーションセミナー

消費税では固定資産税の清算金はどうなるのか？

どんな相談ができるのか？

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【7/8（土）・横浜】セミナー「もうやってる？不動産投資成功のための消費税還付」

家賃が入らない期間の減価償却はできるのか？